Andrea Marín Mena
Periodista

Con reglas claras, un trámite sencillo, ágil y a corto plazo, es el reto que tienen los juzgados civiles de menor cuantía, para la tramitación de los procesos de desahucio que se interpongan por falta de pago o finalización del contrato de arrendamiento, cuyas causales representan el 80% de este tipo de procesos.

La entrada en vigencia de la reciente Ley de Monitorio Arrendaticio, el pasado 5 de setiembre del 2013, incorporó un proceso judicial más expedito para la resolución de estos conflictos y se apuesta a la simplificación de los trámites y la aplicación de la oralidad.

La norma legal señala reglas claras para la interposición de las demandas de desalojo, plazos específicos para la contestación de las partes y el dictado de la sentencia oral, lo cual vendría a reducir los tiempos de espera para la resolución de conflicto, que antes tardaba años y ahora podrían finalizar en tan solo meses.

Los Juzgados Civiles de Menor Cuantía de todo el país atienden los casos bajo el nuevo proceso monitorio, mediante el cual “…se tramitará el desahucio originado en una relación de arrendamiento civil o comercial, si se funda en la causal de expiración del plazo o la resolución por incumplimiento del arrendatario, únicamente cuando se invoque la falta de pago del precio del arrendamiento, falta de pago de los gastos del condominio y falta de pago de servicios públicos”, puntualiza la Ley 9160. En el caso de la falta de pago de los gastos de condominio, procederá solo si el contrato o documento de la relación contractual dispone que serán cubiertos por el arrendatario. Para el magistrado Luis Guillermo Rivas Loáiciga, Presidente de la Sala Primera y Coordinador de la Comisión de Asuntos Civiles, la ley vino a darle respuesta a un problema importante que se venía dando respecto a las dos causales de desahucio señaladas “… pues cuando se alquilaba un bien y luego se incumplía con el contrato, en muchas ocasiones la persona inquilina no desalojaba el bien, dejaba de pagar y se utilizaban todas las formas procesales existentes en diversas leyes, que hacían que estos procesos duraran uno, dos y hasta cinco años en resolverse”.

Nueva reforma procesal permitirá que solución de conflicto dure meses, en lugar de años.

Es por esta razón, que la ley establece “…dos causales muy sencillas, que representan el 80% de los asuntos de desahucio, donde lo único que hay que constatar es el no pago o el pago y a partir de allí se tomaría una decisión sobre el desahucio, mediante un proceso ágil, célere, que utiliza la figura del monitorio incorporado a la Ley de Cobro Judicial”, destacó el magistrado Rivas Loáiciga.

El proceso

La figura del monitorio arrendaticio se creó para garantizar un proceso más expedito y eliminar todas la trabas que existían y que impedían dar una respuesta efectiva al administrado, ya sea al dueño del local comercial o casa o al inquilino, así describe la nueva reforma procesal el juez Froylán Alvarado Zelada, del Juzgado Primero Civil de Menor Cuantía de San José.

El proceso monitorio inicia con la interposición de la demanda, para lo cual el juez tiene un promedio de cinco días para conocer y a partir de su admisión, dicta una resolución intimatoria de desalojo.
En esta primera resolución, se incorporó un aspecto novedoso el cual es que, a petición de parte, el juez o jueza puede ordenar la retención preventiva de bienes del demandado, para garantizarse un eventual pago, de fallar a favor del demandante.

El magistrado Luis Guillermo Rivas, Coordinador de la Comisión de Asuntos Civiles señaló que aproximadamente el 80% de los desahucios que se tramitan, tienen como causales la falta de pago y el vencimiento del contrato de arrendamiento.

Una vez notificadas las partes, correrá un plazo de 15 días para que el o la inquilina, desaloje, cumpla con la deuda o se oponga a la demanda. “Si pasan los 15 días y la persona demandada no contestó, el juez inmediatamente tiene por firme esa resolución que ordenó la salida y se procede con la puesta en posesión del bien”, destacó Alvarado Zelada. De existir oposición, la persona tiene 15 días para que demuestre que pagó y la persona juzgadora ordenará que el depósito mensual se realice en las cuentas judiciales, mientras finaliza el proceso. Pasados los 15 días para la oposición, el Juzgado señalará una audiencia oral, que puede durante entre 10 a 15 días dicha fijación. En esta audiencia se presentará la prueba y la parte dispositiva la dictará el juez de forma oral, quien tendrá luego cinco días para que se dicte por escrito la resolución completa y proceda la apelación, si así lo consideran las partes, la cual será en forma escrita. Dicha apelación la conocerá directamente el Tribunal Civil. “De esta manera, se termina con los inconvenientes de que cuando se presentaba un proceso de desahucio, las personas inquilinas se oponían, pero permanecían en el inmueble 2 o 3 años sin pagar. Ahora las personas que se opongan deben seguir depositando el alquiler mes a mes en el juzgado y si falta al pago, inmediatamente se acaba el proceso y se procede a desalojar”, explicó el juez Froylán Alvarado.

Para Alvarado Zelada, el proceso monitorio le da un enfoque más directo a dicho trámite y acorta los tiempos de respuesta, pues según la agenda que mantenga el juzgado civil, este tipo de procesos podrían tardar entre mes y medio y un máximo de cuatro meses para resolver en primera instancia.

“Lo primeo que hay que tomar en consideración es que un desahucio se va a gestionar por acción del dueño del bien, normalmente lo inicia por falta de pago de servicios públicos, del alquiler o de las cuotas del condominio. Y con la resolución intimatoria, se le da una posibilidad muy clara al inquilino de que si ya pagó, el juez viendo esa prueba, le va a decir a la otra parte que la persona debe quedarse en la vivienda o proceder con el desalojo ante la falta de pago”, afirmó el juez civil.

Luego de dictada la sentencia, el proceso monitorio le da la posibilidad al actor de solicitar que se traslade a la vía ordinaria, cancelando para ello una garantía, sin embargo, si la sentencia se falló a favor del inquilino, se mantiene su derecho de habitación, hasta que finalice el ordinario y el juzgado dicte lo contrario.
“Con esta ley hay una equidad de fuerzas. Permite a las partes involucradas defender sus alegatos y si la persona inquilina paga, se salvaguarda su derecho, porque la ley favorece a quien está a derecho”, destacó el juez Froylán Alvarado.

Otra novedad que incorpora la reforma procesal es la posibilidad de que las partes puedan señalar un lugar para recibir notificaciones, dentro del perímetro territorial y tomando en consideración la situación socioeconómica de la parte.
De acuerdo con la jueza Ingrid Fonseca Esquivel, desde la entrada en vigencia de la Ley de Monitorio Arrendaticio el pasado 5 de setiembre del 2013 y hasta el 7 de febrero del 2014, en el Juzgado Segundo Civil de Menor Cuantía de San José han ingresado un total de 45 procesos, de los cuales el 40%, es decir 18 asuntos, se encuentran terminados por inadmisible, deserción o por solicitud de la parte. 20 expedientes se encuentran en trámite y 4 cuentan con el auto intimatorio en firme. Dos asuntos tienen pendiente el señalamiento de la audiencia y uno cuenta con la audiencia fijada.

Proceso de apelación

La Ley 9160 determina únicamente que la apelación de la sentencia de primera instancia procederá sobre las resoluciones que rechacen la demanda, la que declare con lugar las excepciones procesales y las sentencias que se pronuncien sobre la oposición.

Según explicó el Juez del Tribunal Civil de San José, Álvaro Hernández Aguilar, esta Ley cubre todos los arrendamientos de vivienda y locales comerciales, que están dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y le corresponderá a los jueces civiles de menor cuantía resolverlos, independientemente del monto o reclamación.

“El monitorio arrendaticio lo que suprime es que los Juzgados Civiles de Mayor Cuantía conozcan la segunda instancia y ésta competencia se le atribuya a los Tribunales Civiles, cuyo proceso escrito se mantiene y se mantiene la estructura del Tribunal, en el sentido de que cuando se trata de asuntos de menor cuantía lo resuelve solo un juez del Tribunal y cuando es mayor cuantía lo atienden los tres jueces que lo integran”, explicó Hernández Aguilar.

Una de las ventajas que destacó el juez Álvaro Hernández es el papel que desempeña la jurisprudencia en una materia tan importante como ésta y la importancia de que sea el Tribunal el que conozca directamente en apelación los procesos, garantiza mayor seguridad jurídica, pues permite una mayor unificación de criterios, que servirán de orientación en la forma de resolver reiteradamente sobre asuntos concretos.

“La apelación tiene la particularidad en los monitorios de ser establecida para situaciones muy delimitadas que tiene que ver, sobre todo con la sentencia, que por antonomasia es la resolución que pone fin al proceso y aspectos interlocutorios muy concretos sobre competencia, falta de capacidad procesal (parte que evidencia que tenga un problema para ejercer sus derechos civiles), casos muy excepcionales, pero normalmente la resolución que le pone término al conflicto es la sentencia”, afirmó el juez Hernández Aguilar.

“Las expectativas son muy grandes, en cuanto el monitorio arrendaticio es un proceso muy rápido donde se supone, la parte que presenta la demanda se ampara en una causal que sería solamente por falta de pago total o parcial o por el vencimiento del contrato y el ámbito de aplicación o lo que es objeto del nuevo modelo monitorio son los casos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”, destacó el juez del Tribunal Civil de San José.

De setiembre de 2013 a febrero de 2014, se han presentando ante el Tribunal Civil de San José entre 15 y 20 asuntos tramitados bajo la nueva Ley de Monitorio Arrendaticio.

Para garantizar una efectiva aplicación de la nueva legislación, la Comisión de Asuntos Jurídicos, en coordinación con la Escuela Judicial, así como jueces y juezas civiles, desde octubre del año pasado imparten charlas y capacitaciones sobre los detalles de la norma legal, dirigida a jueces, juezas y abogados litigantes, labor que también ha apoyado el Colegio de Abogados y Abogadas de Costa Rica.

A futuro

La Ley de Monitorio Arrendaticio establece disposiciones puntuales en aspectos como la autorización a la Corte Suprema de Justicia para la especialización de tribunales en primera y segunda instancia, la tramitación de monitorios arrendaticios en cada circuito judicial y se podrá designar a uno o varios tribunales para esta función específica.

También señala que las gestiones, resoluciones y actuaciones del proceso darán lugar a la formación del expediente electrónico y la potestad de las autoridades judiciales de determinar cómo se constituirán los expedientes y el respectivo respaldo de los actos procesales.

Además indica que las audiencias deberán ajustarse al principio de oralidad y que únicamente serán escritos los actos que expresamente autoriza la ley. De esta manera, las sentencias y demás resoluciones contra las que cabe el recurso de apelación serán dictadas en su parte dispositiva, de inmediato y de forma oral, debiendo entregarse a las partes el texto integral del fallo y que en caso de duda entre la aplicación de la oralidad y la escritura, el tribunal escogerá siempre la oralidad.